Успешные инвесторы в недвижимость — это больше, чем просто арендодатели, они подкованные руководители бизнеса.
Они работают так же, как портфельные менеджеры и бизнес-менеджеры, которые сосредоточены на максимизации прибыли при создании ценности для клиентов. В этой статье рассматриваются инвестиции в доступное жилье как бизнес-стратегия и инвестиционная стратегия. Начнем с определения доступного жилья и рассмотрим три группы, которые представляют собой лучший целевой рынок. Далее мы обсудим доступность, которая является определяющей характеристикой целевого рынка. Затем мы переходим к прибыльности и товарности, а также к проблемам, которые делают хорошие инвестиции великими. Наконец, мы смотрим на финансирование, шаги действий и более широкие деловые и социальные последствия инвестиций в доступное жилье.
Варианты инвестиций
Пожилые люди и люди с ограниченными возможностями
Люди 65 лет и старше и с ограниченными возможностями составляют значительный процент населения США. Исследования показывают, что эти цифры увеличиваются и оцениваются рекордными уровнями в ближайшие 20-30 лет. Люди в этих группах нуждаются в жилье, которое близко к общежитиям и модифицировано, чтобы помочь им в повседневной жизни. Модификации включают пандусы вместо лестниц, ванную комнату с креслами-колясками, поручни и модифицированные шкафы и шкафы, чтобы назвать несколько.
Студенческое внеквартирное жилье
Растущее число взрослых и нетрадиционных студентов колледжей и университетов увеличило потребность в жилье вне кампуса. Взрослые студенты с семьями нуждаются в частном жилье недалеко от кампуса. Иностранным студентам требуется жилье, которое доступно круглый год, потому что оно дешевле и удобнее, чем частые международные поездки в отпуск и летние каникулы (более подробно можно почитать на форуме).
Военное внебазисное жилье
У военнослужащих есть варианты жилья и вне базы. Жилищное жилье требует строительства, управления имуществом и обслуживания территорий, в то время как внеквартирное жилье требует дополнительной помощи на месте, частного строительства и финансирования покупки. Неквартирный корпус должен быть близок к основанию и легко перемещаться и выходить из него. Военные инвесторы жилья должны быть знакомы с федеральными контрактами, а также конкретными руководящими принципами для каждой отрасли обслуживания.
Программы реабилитации и повторного входа
Переходное жилье для бездомных и семей, на полпути для выздоровления наркоманов и недавно выпущенных из исправительных учреждений, а также групповые дома для детей и взрослых в государственных службах охраны и психиатрических системах нуждаются в жилье на базе соседства. Квартиры и пансионаты должны быть достаточно большими, чтобы обеспечить адекватные условия и конфиденциальность для жителей, но также должны способствовать необходимым уровням безопасности и доступности, подходящим для каждой группы.
Как определить доступность
Доступность важна для инвесторов, поскольку она определяет две важные вещи: рентабельность и доступность. Программы субсидируемого жилья, такие как Раздел 8, помогают семьям с более низким доходом получать аренду, заплатив часть рыночной цены за аренду. Определите медианный доход для своего региона. Существует несколько источников информации для определения медианного дохода. Бюро переписей США собирает средние доходы для штатов, уездов и городов. Сайты недвижимости также предоставляют эту информацию для людей, заинтересованных в покупке домов в определенных регионах. Информацию также можно получить через государственные и местные органы власти, агентства экономического развития и органы жилищного строительства.
Для доступной арендной платы рассчитайте 30% медианного дохода. Это ваш ожидаемый валовой доход за доступную арендную плату.
Для доступного домовладения рассчитайте 35% медианного дохода по принципу, проценты, налог на имущество, страхование домовладельцев и комиссионные сборы. Затем рассчитайте свою ожидаемую цену продажи, вычитая сумму налога, страхования и комиссионных, исходя из текущих ставок для этого района. Используйте разницу, принцип и процент, чтобы определить цену покупки, исходя из текущих процентных ставок для вашего региона. Специалист по банковскому делу или ипотеке может помочь вам быстро определить эти суммы.
Как определить прибыльность
Начните с определения ваших операционных расходов. Для единиц аренды начинаются с налогов и страхования, которые вы платите как владелец. Вы платите коммунальные услуги, если да, то какие? Рассчитайте затраты на строительство и обслуживание объектов для нескольких зданий. Не забывайте транспортные расходы, такие как инспекция, сертификация занятости, регистрация и другие сборы, требуемые вашим округом или муниципалитетом.
