Дисконтированная выплата

Дисконтированный выигрыш — это погашение кредита в сумме, которая меньше суммы остатка основного долга. Дисконтированный выигрыш (DPO) является одной из альтернатив, доступных для решения проблемной долговой ситуации в коммерческой недвижимости. Такой проблемный долг возникает, когда реальный актив недвижимости значительно снизился по стоимости, в результате чего сумма непогашенной задолженности превышает сумму, которую можно рефинансировать. Поскольку списание части займа приводит к финансовому поражению кредитора, кредитор будет рассматривать только скидку, если будут погашены все другие способы возврата всей суммы непогашенной основной суммы.

shutterstock_90150802
Кредитор может прибегнуть к дисконтированной выплате, если заемщик не имеет желания или возможности вводить дополнительный капитал для рефинансирования актива, и если выкупа и последующая продажа актива не приведут к полному возврату непогашенной суммы кредита.

После того, как DPO был заключен между заемщиком и кредитором, заемщик должен привлечь капитал для погашения кредита. Поскольку, как правило, маловероятно, что новый кредитор будет финансировать выигрыш, на который предыдущий кредитор взял стрижку, заемщику, возможно, придется выбирать мостовой кредит до тех пор, пока не будет доступно обычное рефинансирование.

Уцененная сумма выплат будет формировать новую базу затрат на недвижимость. Кредиторы мостов потребуют от заемщика перекачивать значительную часть капитала в актив, чтобы иметь достаточный запас прочности на мостовом кредите.

Например, предположим, что здание стоимостью 10 миллионов долларов было профинансировано за счет долга в размере 7,5 миллионов долларов США и 2,5 миллиона долларов США. Через пять лет, поскольку цены на недвижимость упали, здание сейчас стоит всего 6,5 млн долларов, а основная сумма задолженности по кредиту составляет 7 млн ​​долларов. Поэтому покупатель «находится под водой» на имущество в размере 0,5 млн. Долл. США.

Заемщик не может рефинансировать полную сумму задолженности в размере 7 миллионов долларов США. Кредитор решает, что из-за рынка мягкой собственности лучшим вариантом для минимизации потерь является переход на скидку. Таким образом, ДПО устанавливается в размере 6,5 млн. Долл. США. Заемщик затем поднимает 6,5 млн. Долл. США, введя 0,5 млн. Долл. США в качестве собственного взноса в акционерный капитал, привлекая 2,5 млн. Долл. США от других инвесторов в акционерный капитал и получив мостовой кредит в размере 3,5 млн. Долл. США. Эта сумма в размере 6,5 млн. Долл. США затем используется заемщиком для погашения суммы DPO первоначальному кредитору.